Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel?

Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel- wer muss sanieren und wer nicht?

Ganz gleich, ob Sie eine Bestandsimmobilie z.B. ein Mehrfamilienhaus gekauft, geerbt, oder geschenkt bekommen haben. Bei jedem Eigentümerwechsel greift die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Für den neuen Hauseigentümer bedeutet das, dass für Ihn in absehbarer Zeit zusätzlich zu den Anschaffungskosten weitere Kostenanfallen werden. Als neuer Eigentümer muss er die energetische Sanierungspflicht erfüllen und die Immobilie gemäß den aktuellen Energiestandards modernisieren.

Bis wann muss die Sanierung erfolgen?

Die Anforderungen nach dem GEG müssen binnen zweier Jahre ab Eigentumswechsel erfüllt sein. Als Eigentumswechsel gilt der Tag der grundbuchamtlichen Eintragung. Wer also sein Haus im Jahr 2021 gekauft hat und z.B. am 01.10.2021 als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden ist, muss, falls sich nach dem GEG eine Sanierungspflicht ergibt, diese bis zum 01.10.2023 erfüllt haben.

Was bedeutet die Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel?

Das 2020 in Kraft getretene und Anfang 2024 („Habecks Heizungsgesetz“) überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet alle Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern zu Sanierungsmaßnahmen, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

Ziel ist es, den Energieverbrauch von Immobilien zu senken und so die Klimaschutzbemühungen durch die Sanierungspflicht zu unterstützen. Wer der Pflicht zur energetischen Sanierung gemäß Gebäudeenergiegesetz nicht nachkommt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.

In diesen Fällen besteht Sanierungspflicht

Von der Sanierungspflicht sind ab 2024 alle Eigentümer betroffen, die einen Altbau gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben. Die Sanierungspflicht tritt demnach erst mit dem Eigentümerwechsel in Kraft. Für die Sanierung hat der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit.

Von der Sanierungspflicht befreit sind:

Eigentümer, die vor dem 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt haben.
Denkmalgeschützte Immobilien, die spezifische energetische Anforderungen erfüllen müssen.
Immobilien, für die eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist.
Sanierungspflicht beim Hauskauf
Wer einen Altbau kauft, hat ab der Eintragung ins Grundbuch zwei Jahre Zeit, um die Sanierungspflicht zu erfüllen. Diese Pflicht umfasst die folgenden drei Bereiche:

1. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG)
   Ist das Dachgeschoss ungenutzt und unbeheizt, muss die oberste Geschossdecke zum darunterliegenden Wohnbereich gedämmt werden. Diese Dämmung muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von maximal 0,24 W/m²K erfüllen. Alternativ kann auch das Dach gedämmt werden, sofern die gleichen Anforderungen eingehalten werden.
2. Dämmung von Warmwasser- und Heizungsrohren (§ 71 GEG)
   Unzureichend gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen können erhebliche Wärmeverluste verursachen. Deshalb ist die Isolierung dieser Rohre gesetzlich vorgeschrieben. Die Dämmstärke muss bestimmten Vorgaben entsprechen, um die Energieeffizienz zu verbessern.
3. Austausch alter Öl- und Gasheizungen
   Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen beim Eigentümerwechsel ersetzt werden. Ausgenommen sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel sowie Anlagen mit einer Leistung unter 4 kW oder über 400 kW. Auch Einzelraumheizungen oder Heizungen, die nur für die Warmwasserbereitung genutzt werden, fallen nicht unter diese Regelung.

Fragen und Antworten zur Sanierungspflicht bei Eigentumswechsel

1. Kann mich die Regierung zur Sanierung zwingen?

Ja – wenn Sie kürzlich Eigentümer geworden sind, sind Sie verpflichtet, innerhalb von zwei      Jahren eine energetische Sanierung vorzunehmen. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie das Haus gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben

2. Wer überwacht die Einhaltung der Sanierungspflicht?

Die Kontrolle obliegt in erster Linie den Baubehörden der jeweiligen Bundesländer. Zusätzlich werden Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenkontrolle herangezogen. Allerdings gibt es bislang noch keine einheitliche Regelung, welche Stelle in welchem Umfang kontrolliert.

3. Was passiert, wenn die Sanierungspflicht nicht erfüllt wird?

Wer seinen Sanierungsverpflichtungen nicht nachkommt, muss mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro rechnen.

4. Welche Häuser sind von der Dämmpflicht ausgenommen?

Ausnahmen gelten für denkmalgeschützte Gebäude, Altbauten, bei denen eine energetische Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist, sowie für Immobilien, die bereits vor dem 1. Februar 2002 von den Eigentümern selbst bewohnt wurden.

Bußgelder bei Nichterfüllung der Sanierungspflicht

Die Erfüllung der Sanierungspflichten prüfen die zuständigen Schornsteinfeger, sowie das Bauamt. Bei Nichterfüllung der Sanierungsplicht gemäß dem GEG drohen Bußgelder bis zu einer Höhe von 50.000,00 EUR. Spätestens also, bei der nächsten Prüfung durch den Schornsteinfeger nach Ablauf der Sanierungsfrist wird dieses Thema für den neuen Eigentümer unangenehm.

Was

Förderungen in Anspruch nehmen!

Wir empfehlen, in jedem Fall einen zertifizierten Energieberater zu konsultieren.

Weitere hilfreiche Informationen erhalten Sie bei:

• bei den Verbraucherberatungen
• www.bafa.de
• www.kfw.de

Hier erhalten Sie auch wichtige Informationen über weitere zuschussfähige energetische Maßnahmen, die den Wert Ihrer Immobilie erheblich aufwerten und eine nachhaltig höhere Netto-Miete erzielen lassen.

Bereits bei der Erstbesichtigung der Immobilie wird Ihnen durch den Eigentümer oder den Immobilienmakler der Energieausweis vorgelegt.
Auch hieraus ergeben sich erste Hinweise auf den energetischen Zustand des Hauses und empfohlene energiesparende Maßnahmen.