Nießbrauch und Wohnrecht
Was Ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Diese durchaus verständliche Frage wird uns als Makler in Iserlohn und Umgebung oft gestellt. Im Folgenden gehen wir auf diese Begriffe ein und erklären worum es bei Nießbrauch und Wohnrecht im Einzelnen geht.
Was bedeutet Nießbrauch?
Nießbrauch ist das absolute, unveräußerliche und nicht vererbbare Recht an einer fremden Sache, zum Beispiel einer Immobilie.
Der Nießbrauchberechtigte (Nießbraucher) hat das Recht, die Immobilie voll umfänglich zu nutzen. Er kann Sie selbst bewohnen, oder diese vermieten. Da Ihm die alleinige Nutzung zusteht, hat er für die laufenden Kosten sowie die Unterhaltung der Immobilie aufzukommen. Der Nießbraucher ist nicht Eigentümer der Immobilie und kann diese nicht veräußern. Das Nießbrauchrecht wird von einem Notar beurkundet und als Grunddienst des Nießbrauchrechtestbarkeit in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Wird eine solche Immobilie verkauft, bleibt das Nießbrauchrecht also weiter bestehen. Das gilt auch, wenn der Eigentümer verstirbt und die Immobilie vererbt wird. Wurde das Nießbrauchrecht zeitlich befristet vergeben, so endet es mit Ablauf dieser Frist automatisch. Ansonsten endet es erst mit dem Tode des Nießbrauchers.
Das eingetragene Nießbrauchrecht vorzeitig löschen zu lassen, geht nur mit notarieller Löschungsbewilligung durch den Nießbraucher. In einigen Fällen ist der Nießbraucher bereit, sich sein Nießbrauchrecht abkaufen zu lassen. Oft geschieht dies auf Rentenbasis.
Kauf und Verkauf einer Immobilie mit bestehendem Nießbrauchrecht.
In jedem Fall stellt sich der Verkauf einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie immer schwierig dar, da der Erwerb einer solchen Immobilie für den Käufer oft mit einem unkalkulierbaren Risiko verbunden ist. Es ist besser, wenn Eigentümer und Nießbraucher im Vorfeld der Vermarktung eine Einigung über die Aufhebung des Nießbrauchrechtes finden. Die wäre möglich, wenn der Eigentümer den Nießbraucher aus dem zu erwartenden Verkaufserlös entschädigt. Besteht die Absicht, eine Immobilie die mit einem Nießbrauch belastet ist, zu erwerben oder zu verkaufen, gilt es zuerst einen realistischen Wert zu ermitteln. Dieser Wert ergibt sich aus der Rechnung:
Verkehrswert des Objektes ohne Nießbrauch-Belastung / Kapitalwert des Nießbrauchrechtes
= Verkehrswert/Kaufpreis der belasteten Immobilie
Die Höhe des Kapitalwertes eines Nießbrauchrechtes ergibt sich aus den Regelungen des §14 u. §16 des BewG (Bewertungsgesetz). § 16 BewG stellt eine Deckelung des möglichen Kapitalwertes dar. Danach kann der Jahreswert den Betrag der sich aus der Rechnung Verkehrswert: 18,6 ergibt. Um den Kapitalwert individuell zu ermitteln sind 4 Schritte erforderlich:
- den tatsächlichen Jahreswert ermitteln
Die ersparte Miete oder die erzielte Miete des Nießbrauchers eines Jahres abzüglich der Bewirtschaftungskosten stellt den Jahreswert dar. - Jahreswertes ermitteln
Verkehrswert der Immobilie ohne Nießrauchbelastung : 18,6 = Obergrenze des Jahreswertes
Der § 16 BewG ist eine Deckelung die bewirkt, dass sich aus der Rechnung „Verkehrswert:18,6“ immer der Höchstwert ergibt.
Auch dann, wenn der Jahreswert rechnerisch darüber liegt.
Ein Beispiel:
Der Verkehrswert eines Mehrfamilienhauses beträgt laut Wertgutachten 400.000,00 EUR
Der Jahreswert beträgt 28.000,00EUR
Verkehrswert 400.000,00EUR : 18,6 = 21.505,00 EUR
Hier greift die Deckelung durch §16 BewG. Der zu berücksichtigende Jahreswert beträgt somit 21.505,00 EUR
- Vervielfältiger ermitteln
Wurde ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbart, so ergibt sich der Vervielfältiger aus der Anlage zu § 14 Abs. 1 4 BewG. Es handelt sich hierbei um eine Tabelle, welche sich auf die die statistische Lebenserwartung bezieht. Ist der Nießbraucher eine 63-jährige Frau so ergibt sich aus der Tabelle der Vervielfältiger 13,156.
- Kapitalwert des Nießbrauchrechtes errechnen
Jahreswert gem. Schritt 2 : 21.505,00 X Vervielfältiger 13,156 = 282.919,78 EUR
In diesen Fall ergäbe sich ein rechnerisch angemessener Kaufpreis aus der Rechnung:
Verkehrswert gem. Gutachten 400.000,00 EUR
| Verkehrswert gem. Gutachten | 400.000,00 EUR |
| Kapitalwert Nießbrauchrecht | – 282.919,00 EUR |
| Möglicher Kaufpreis | = 117.081,00 EUR |
Was bedeutet Wohnrecht?
Was im Sprachgebrauch Wohnrecht genannt wird kann entweder:
Wohnungsrecht gemäß § 1093 Abs.1BGB oder Wohnrecht gemäß § 1090 BGB bedeuten.
Rechtlich wird zwischen diesen beiden Grunddienstbarkeiten unterschieden.
Das Wohnungsrecht ist ein dingliches Recht das es dem Berechtigten erlaubt, eine Immobilie oder Teile davon selbst und unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Das gilt auch für seine Familienmitglieder. Im Gegensatz zum Nießbrauchrecht kann der Wohnungsberechtigte keine Vermietung der Immobilie vornehmen.
Das Wohnrecht ist lediglich ein Nutzungsrecht, das es den Berechtigten nur ermöglicht eine Immobilie in eigener Person zu bewohnen. Familienangehörigen und sonstigen Personen ist dies nicht gestattet. Der Eigentümer darf die Immobilie mitbewohnen.
In der Regel wird das Wohn(ungs)recht wie auch das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, was aber nicht zwingend erforderlich ist. Wurde das Wohn(ungs)recht nicht zeitlich befristet, so endet es mit dem Tode des Berechtigten.
Wie errechnet sich der Kapitalwert eines Wohnungsrechtes?
Schritt 1 : Ermittlung des fiktiven Jahresmietwertes
Dieser ergibt sich aus der Größe der Wohnung und der örtlichen Vergleichsmiete.
Ist die Wohnung 80m² groß würde der Jahresmietwert bei einer Vergleichsmiete von 7,15 EUR
80 X 7,15 x 12 = 6.864,00 betragen.
Schritt 2: Ermittlung der restlichen Lebenserwartung :
Da nur die aktuelle Vergleichsmiete, nicht aber die zukünftigen bekannt sind, werden Sie abgezinst.
Dies geschieht mit Hilfe der Kapitalwerttabelle, die das Bundesfinanzministerium regelmäßig veröffentlicht.
Berücksichtigt wird in dieser Tabelle die statistische Lebenserwartung der verschiedenen Altersgruppen.
Bei einem 69-jährigen Mann kommt der Faktor 10,13 zum Ansatz.
Somit ergibt sich aus der Rechnung Jahresmietwert 6.864,00 X 10,13 ein Kapitalwert von 69.532,32 EUR.
Verkauf eines mit Nießbrauch oder Wohnrecht belasteten Hauses.
In unserer Praxis als regionaler Makler in Iserlohn ergeben sich diese Fälle immer wieder. Wann immer eine Immobilie, die mit einer solchen Grunddienstbarkeit belastet war, verkauft werden musste, fanden wir einen Weg den beide Seiten gut akzeptieren konnten.
Natürlich ist jeder Einzelfall ein Fall für sich und muss auch so betrachtet werden. Dennoch sind wir sicher auch Ihnen die passende Lösung liefern zu können.
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