Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien

Die folgenden Informationen und Ausführungen stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar!
Eine Beratung durch fachkundige Personen im Einzelfall kann durch den folgenden Inhalt dieser Seite nicht ersetzt werden!

Unabhängig davon, ob Sie Ihre Immobilie in Iserlohn und Umgebung verkaufen, oder in einer anderen Region Deutschlands. Die Spekulationssteuer beim beim Verkauf von Immobilien ist überall in Deutschland gleich.

Spekulationssteuer nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG)

Die Spekulationssteuer wird nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) auf die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Sie ist somit die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Die Verkaufsgegenstände können Wertgegenstände oder eben auch Immobilien sein.

Wie lange gilt die Spekulationsfrist beim Verkauf von Immobilien?

Vermietete Immobilien:

Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum, in welchem Sie die Spekulationssteuer für einen Immobilienverkauf zahlen müssen. Er wird ab dem Ankauf der Immobilie bis zu deren Verkauf bemessen. Entscheidend ist, ob Sie das Haus oder die Wohnung selbst nutzen oder vermieten. Bei einer vermieteten Immobilie, die Sie nicht selbst nutzen, gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Liegt der Kauf der Immobilie mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie keine Spekulationssteuer mehr zahlen.

Selbst genutzte Wohnimmobilien:

Wenn Sie Wohnimmobilie zwischen dem Zeitpunkt der Anschaffung oder Fertigstellung und der Veräußerung für Ihre persönliche Nutzung als Privatwohnung genutzt haben, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei.
Das gilt auch, wenn Sie es im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren selbst bewohnt haben. Eine kurzzeitige Vermietung der Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung ist unschädlich, da die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Veräußerungsjahr und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorliegen muss (BFH, Urteil v. 3.9.2019 – IX R 10/19). Es genügt also eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen.

Bekommen Sie ein Haus oder eine Wohnung geschenkt, wird die Zeit, in der der frühere Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat, Ihnen angerechnet. Dies gilt auch für den Fall einer Erbschaft. Es sei jedoch angemerkt, dass die Steuerfreiheit nicht für Ferienwohnungen gilt. Der Gewinn aus dem Verkauf des Inventars ist nicht steuerpflichtig (FG Münster, Urteil v. 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).

Keine Steuer auf Veräußerungsgewinn des Arbeitszimmers

Das Arbeitszimmer im eigenen Zuhause wird als integraler Bestandteil der Privatwohnung angesehen, urteilt der Bundesfinanzhof.
Gemäß einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs bleibt der Gewinn aus dem Verkauf einer mindestens drei Jahre selbstgenutzten Wohnung grundsätzlich von der Einkommensteuer, die umgangssprachlich als „Spekulationssteuer“ bekannt ist, befreit. Diese Steuerfreiheit gilt auch dann, wenn in den Vorjahren ein häusliches Arbeitszimmer steuerlich abgesetzt wurde.

Wie berechnet sich die Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien?

Die Spekulationssteuer wird am Verkaufsgewinn der Immobilie bemessen. Um den Verkaufsgewinn zu ermitteln, wird der Kaufpreis, den Sie einst gezahlt haben und die Werbungskosten die anlässlich des Erwerbs und der Veräußerung entstanden sind, von dem Verkaufspreis abgezogen. Die Werbungskosten müssen aus Anlass des Verkaufs oder Erwerbs entstanden sein.

Zum Beispiel:

• Maklergebühr
• Grunderwerbsteuer und Kosten für Grundbucheintrag
• Renovierungskosten für die Verkaufsvorbereitung
• Verkaufsinserate
• Vorfälligkeitsentschädigung für Kreditgeber
• Notargebühr

Wie wirkt sich der Verkauf auf die Abschreibung der Immobilie aus?

Wenn Sie ihre Immobilie vor Ablauf des Abschreibungszeitraumes veräußern, so endet die „AfA“ im Monat des Verkaufs. Entscheidend ist der notarielle Beurkundungstermin. Findet dieser im Oktober statt, so können Sie in dem Jahr die AfA noch für zehn Monate beanspruchen. Bei einer Veräußerung nach Ablauf der Abschreibungsdauer besteht keine Abschreibungsmöglichkeit mehr. Allerdings kann dann der neue Eigentümer die Afa für die nächsten fünfzig Jahre nutzen.

Wenn Sie Ihr Haus anteilig selbst nutzen, also eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, wird der selbst genutzte Anteil vom Verkaufsgewinn abgezogen.

Beispielrechnung:

Wie aus nebenstehender Beispielrechnung zu erkennen ist, sind in diesem Fall 23.712,00 EUR Steuern fällig.

Hier ist es durchaus eine Überlegung wert, einen späteren Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie zu wählen. Möglicherweise umgeht man nicht nur die Spekulationssteuer. Auch die Vorfälligkeitsentschädigung würde geringer ausfallen oder völlig entfallen. In dem Fall wäre ein steuerfreier Gewinn von 90.000,00 EUR zu erwarten, wohingegen bei nebenstehender Berechnung nur ein Gewinn von 54.288,00 zu Buche steht.

Scheidung/Trennung

Bei einer Trennung oder einer Scheidung kommt es nicht selten vor, dass der ehemalige Partner seine Anteile an der gemeinsamen Immobilie an den anderen verkauft. Da es sich hierbei um einen Erwerb handelt, zählt das Verkaufsdatum für die Wohnhaushälfte als Beginn für die Spekulationsfrist. Sollten sich aber die ehemaligen Eheleute dazu entscheiden, das Haus nach der Scheidung zu verkaufen, zählt die Spekulationsfrist ab dem ursprünglichen Kaufdatum.

3 Objekte innerhalb von fünf Jahren – Vorsicht!

Wenn Sie mindestens drei Immobilien, Grundstücke oder Eigentumswohnungen innerhalb von fünf Jahren verkaufen, zählt das steuerlich nicht mehr als privater Immobilienhandel. In diesem Fall müssen Sie ein Gewerbe anmelden und dementsprechend Steuern zahlen!

Unbebautes Grundstück

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs ist ein unbebautes Grundstück rechtlich gesehen nicht zur Eigennutzung bestimmt. Also gilt für unbebaute Grundstücke grundsätzlich immer die zehnjährige Spekulationsfrist.

Selbst dann, wenn Sie es in irgendeiner Weise selbst nutzen. Zum Beispiel zu Tierhaltung.

Lässt sich die Spekulationssteuer umgehen?

Teilnutzung

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie in den letzten drei Jahren teilweise selbst genutzt haben, wird die Spekulationssteuer nur anteilig fällig. Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, das Sie zu 60 Prozent selbst nutzen und die übrigen 40 Prozent vermieten, gilt die Spekulationssteuer nur für den vermieteten Anteil.

Schenkung & Erbschaft

Bei einer Schenkung oder Erbschaft übernehmen Sie als neuer Eigentümer sämtliche Rechte und Pflichten des vorherigen Eigentümers bezüglich der Immobilie. Das gilt auch für die Spekulationsfrist. Wenn Sie also die Immobilie oder das Grundstück verkaufen möchten, zählt das Kaufdatum des Voreigentümers als Beginn der Spekulationsfrist. Hat der Vorbesitzer die Immobilie beispielsweise 2008 erworben, ist die Spekulationsfrist längst vorbei und Sie müssen keine Spekulationssteuer zahlen.

Verkaufsgewinn unter 600 Euro

Die Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres sind steuerfrei, solange sie weniger als 600 Euro betragen. Sollten Sie also für eine Wohnung einen Verkaufsgewinn von 599 Euro erzielen und keine weiteren Gewinne für dieses Jahr realisieren, entfällt dementsprechend die Spekulationssteuer.

Verlust

Sollten Sie bei der Berechnung des Verkaufsgewinns einen Verlust feststellen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Diese wird nur auf einen Gewinn erhoben. Wenn Sie in demselben Kalenderjahr eine weitere Immobilie verkaufen und dabei einen Verkaufsgewinn erzielen, können Sie den Verlust sogar verrechnen.

Beispiel:

Sie haben im letzten Jahr eine Eigentumswohnung mit einem Verlust von 20.000 Euro verkauft. Im selben Jahr verkauften Sie ein Mehrfamilienhaus mit einem Gewinn von 100.000 Euro. Da es um einen Verlust aus vergleichbaren Geschäften handelt, können Sie beide Beträge verrechnen. Der zu versteuernde Verkaufsgewinn ist demnach 80.000 Euro.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen?

Ganz gleich, ob Sie eine Eigentumswohnung, ein Haus, ein Grundstück oder ein Gewerbeobjekt verkaufen möchten.

Gerne stehen wir Ihnen als regionaler Immobilienprofi vom ersten, kostenlosen Beratungsgespräch bis hin zur Kaufvertrags-Beurkundung zur Seite.

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